Review Jurnal Hukum Perjanjian

KEPASTIAN DAN PERLINDUNGAN HUKUM PADA PEMASARAN
PROPERTI DENGAN SISTEM PRE PROJECT SELLING

Penulis     :     Purbandari

Sumber    :     e-journal.jurwidyakop3.com/index.php/majalah-ilmiah/article/…/64

ABSTRAK

     Pre Project Selling sistem adalah penjualan sebelum properti itu dibangun di mana properti yang masih dalam bentuk gambar
atau konsep. Tujuan dari penulisan ini adalah untuk membahas dan menggali informasi lebih dalam untuk mengetahui bagaimana kepastian dan perlindungan hukum yang diberikan oleh Pemerintah kepada pelanggan dalam penjualan Pre Project Selling Sistem. Metode menggunakan penelitian kepustakaan yang berkaitan dengan aturan dan hukum
dan data yang terkumpul dianalisis secara deskriptif. Kesimpulannya adalah bahwa pengembang dapat dimasukkan ke dalam pengadilan dalam kasus pembelian perjanjian yang dikeluarkan oleh pengembang yang gagal realitas dalam sistem Pre Project Sistem yang telah disepakati.

I. PENDAHULUAN

   Maraknya pembangunan perumahan beberapa tahun terakhir ini menimbulkan persaingan yang sangat ketat dalam menarik pembeli. Dampaknya adalah timbul cara yang praktis dan cepat untuk menjual properti baik yang berupa perkantoran, perumahan maupun apartemen oleh para pengembang terutama oleh divisi marketing (pemasaran) yang dikenal dengan sistem pre project selling. Konsep permasaran ini menjadi tren pada saat ini, terutama badi para pengembang proyek pemukiman (developer) biasanya dilakukan oleh pengembang dengan melakukan penjualan atau pemasaran sebelum produk properti yang bersangkutan terwujud, bahkan ada pula pengembangan proyek yang melakukan konsep pemasaran pre project selling sebelum dilengkapi persyaratan antara lain izin mendirikan bangunan (IMB), izin konstruksi dan izin-izin lainya.

 

II. PRE PROJECT SELLING

      Pre Project Selling merupakan penjualan sebelum proyek dibangun di mana properti yang dijual tersebut baru berupa gambar atau konsep. Konsep pemasaran ini memang sangat menguntungkan pengembang karena relatif menolong perputaran uang pengembang. Selain itu keadaan pasar juga sudah pasti sehingga unsur spekulasinya lebih kecil. Menurut Erwin Kallo (Majalah Estate, 2006:22), beberapa kata kunci dalam pembelian pre project selling yaitu :

  1. Cek legalitas proyek, seperti sertifikat atau akta jual beli tanah, surat izin penunjukkan penggunaan tanah, izin mendirikan bangunan, dan lain-lain
  2. Jika untuk dihuni sendiri, rumah harus berada di lokasi yang paling menunjang aktifitas.
  3. Harga property pre project selling harus lebih murah dibandingkan dengan rumah yang sudah jadi.
  4. Upayakan memastikan kredit pemilikan rumah atau apartemen akan diperoleh sebelum membayar uang muka.
  5. Perhitungkan juga penyelesaian proyek dengan berkala atau cicilan.
  6. Cermati butir-butir perjanjian pengikat jual beli, jangan sampai pasal pasalnya hanya penguntungkan pihak pengembang.

Menurut Dasri Novian (bisnis Properti, 2005:166), pada umumnya persyaratan perizinan pembangunan proyek properti di setiap daerah itu sama, hayanya kadangkala terdapat beberapa perbedaan teknis. Secara garis besar, persyaratan izin administratif yang harus dilengkapi oleh pengembang adalah :

  1. Izin Prinsip / Izin Lokasi / Surat Izin penunjukan penggunaan tanah (SIPPT) dari instansi terkait.
  2. Site Plan, dibuat oleh pengembangan dengan persetujuan pemerintah daerah setempat yang berisi perencanaan lahan yang akan dibangun serta peruntukan dan bentuknya.
  3. Izin mendirikan bangunan (IMB), permohonan izin mendirikan bangunan diajukan kepada suku dinas pengawasan pembangunan kota (SDPKK) pemerintah daerah.
  4. Izin penggunaan bangunan (IPB) diberikan oleh pemerintah daerah setempat setelah bangunan selesai dibangun.

Beberapa konsumen yang awam, sebelum membeli rumah atau apartemen harus mengetahui kiat-kiat membeli rumah atau apartemen agar tidak dirugikan kemudian hari, yaitu :

  1. Lokasi harga
  2. Harga atau bentuk tagihan
  3. Sumber dana
  4. Dokumen. (Properti indonesia, Maret 2006:34).

Hal lain yang perlu dicermati dari konsep pemasaran pre project selling adalah kenaikan harga properti terhadap perekonomian nasional.

Pengembangan dan Proses Transaksi

Dari hasil wawancara dengan staf pemasaran salah satu pengembang yang menggunakan konsep pre project selling , diperoleh tahapan tahapan umum sebagai berikut :

1.Pre launching ; adalah suatu tahapan awal di mana peluncuran suatu produk yang dilaksanakan sebelum launching. Hal-hal yang perlu diketahui oleh konsumen pada saat pre launching adalah ;

  1. Pembagian brosur
  2. Daftar harga
  3. Site Plan
  4. Uang tanda jadi Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah), dimana uang tersebut hangus apabila pembelian batal.

Pada saat pre launching tersebut pengembang hanya menampilka contoh rumah dalam bentuk maket di sertai brosur-brosur gambar rumah dan daftar harga dari setiap unit.

2.Launching atau grand launching ini justru merupakan penjualan sebenarnya yang dilakukan oleh pengembang yang diadakan setelah tiga sampai dengan tujuh hari pre launching . Biasanya menghadirkan aneka hiburan yang didukunga oleh artis-artis ibu kota ternama yanga diselenggarakan di hotel yang berbintang, Pada saat launching ini para calon kosumen yang hendak memebeli rumah dengan konsep pre projec t selling para calon konsumen disodorkan oleh pengembang selembar formulir baku yang disebut dengan formulir pemesanan yang tercantumkan ketentuan-ketentuan yang harus dipatuhi oleh calon konsumen, seperti :

a. Uang pesanan dibayar paling lambat dua jam sejak pesanan diajukan.

b. Administrasi pesanan paling lambat tiga jam sejak pesanan diajukan.

c. Calon pembeli hanya dapat membeli paling banyak dua unit.

d. Apabila sampai nama calon pembeli yang ada di foto kopi kartu tanda pendudukan sudah dipakai lebih dari dua unit, maka pemesanan batal secara otomatis dan uang pemesanan akan dikembalikan.

e. formulir ini bukan merupakan surat pemesanan dan penerimaan tanda jadi.

Pada saat launching tersebut, diharapkan konsumen benar-benar pasti untuk membeli rumah dari pengembangan, dan dilaksanakanlah pembayaran uang muka yang merupakan pembayaran tahap pertama. Pihak-pihak yang terkait langsung dalam launching (peluncuran produk) adalah :

  1. Pengembangan: terlibat langsung dalam launching baik untuk menyediakan sarana dan prasarana yang dibutuhkan dan untuk menyambut calon pembeli.
  2. Calon pembeli : adalan para konsumen endusar ataupun para investor yang membeli produk properti dari pengembang melalui karyawan pemesaran atau broker.
  3. Agen atau broker : bertindak sebagai wakil pengembangan dan sekaligus wakil pembeli. Praktek ini tidak lain adalah perpanjangan tangan dari pengembangan.
  4. Bank : yang sudah ditunjukan atau yang sudah melakukan kerja sama dengan pihak pengembangan dalam bentuk suatau perjanjian kerja sama yang dituangkan dalam sutau akta.

Apabila pembelian tidak melalui bank, maka konsumen dapat membayar secara tunai bertahap yang biasanya mendapat potongan harga berkisar antara 5% sampai dengan 10% persen, apabila pembayaran dilakukan tiap-tiap bulan dalam jangka waktu 10 bulan sampai 15 bulan.

Hak dan Kewajiban Konsumen

Menurut Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani (2003:30). Secara umum hal dan kewajiban dari konsumen ada sebagai berikut :

1.Hak Konsumen

(a). Hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan dalam mengkonsumsi atau menggunakan barang atau jasa.

(b). Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan.

(c). Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.

(d). Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/jasa yang digunakan.

(e). Hak untuk mendapatkan advokasi, perlidungan konsumen secara patut.

(f). Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan, konsumen.

(g). Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

(h). Hak untuk mendapatkan konpensasi, ganti tugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.

2. Kewajiban Konsumen

(a). Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan.

(b). Beritikat baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dari/atau jasa.

(c). Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati.

(d). Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut

3. Hak Pelaku Usaha

(a). Menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.

(b). Mendapatkan perlidungan hukum dan tindakan konsumen yang beritikat tidak baik.

(c). Melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen

(d). Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.

(e). Hak-hak yang diatur dalam ketentuan perundang-undangan.

4. Kewajiban Pelaku Usaha

(a). Beritikat baik dalam melakaukan kegiatan usaha.

(b). Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberikan penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan.

(c). Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

(d). Menjamin mutu barang dan jasa yang diproduksi dan diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.

(e). Memberikan kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/ atau yang diperdagangkan.

(f). Memberi konpensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkang

(g). Memberi konpensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

 

III. PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB )

    Perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu hubungan hukum yang dilakukan oleh dua orang atau lebih yang memberikan hak pada suatu pihak dan kewajiban kepada pihak lain tentang sesuatu prestasi. Sebelum membeli rumah sebaiknya konsumen harus memahami isi dari perjanjian pengikatan jual beli. Adapun hal-hal penting yang perlu diperhatikan dari isi perjanjian pengikatan jual beli yang dikeluarkan oleh salah satu pengembangan, adalah :

1.Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang perubahan kebijakan fiskal dan moneter

Apabila kemudian hari terjadi perubahan kebijakan fiskal dan moneter dari pemerintahan Republik Indonesia, maka seluruh jumlah sisa pembayaran yang masih menjadi kewajiban pembeli kepada penjual dapat disesuaikan dengan adanya perubahan kebijakan tersebut.

2. Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang pelaksanaan bangunan

Penjualan berkawajiban untuk menyelesaikan bangunan selambat lambatnya sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak atau terhitung sejak tanggal perjanjian pengikatan jual beli rumah. Dalam hal ini jika disebabkan oleh atau terjadi keadaan memaksa (force majore) yang merupakan hal yang di luar kemampuan penjual, seperti bencana alam, perang., pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjur dan peraturan-peraturan atau kebijaksaan pemerintah di bidang moneter.

3. Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang perbaikan atau pemeliharaan bangunan

Penjual atas permintaan pembeli akan melakukan perbaikan-perbaikan atas kerusakan atau kesalahan konstruksi yang terjadi pada bangunan karena kesalahan penjual untuk jangka waktu tiga bulan terhitung sejak tanggal yang ditentukan dalam surat pemberitahuan. Apabila dalam waktu tiga bulan setelah tanggal ditetakpannya serah terima tanah dan bangunan dan pembeli tidak datang dan menandatangani berita acara serah terima, maka masa pemeliharaan atau perbaikan oleh penjual kepada pembeli tersebut ditiadakan atau dihilangkan.

4.Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang pengalihan hak dan kewajiban

Dalam hal penjual memberikan persetujuan tertulis kepada pembeli untuk mengalihkan tanah dan bangunan kepada pihak ketiga, maka pembeli menyetujui serta sepakat untuk membayar biaya administrasi kepada penjual.

5.Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang jaminan penjual

Penjual menjamin kepentingan pembeli bahwa tanah dan bangunan yang menjadi obyek dari pengikatan jual beli ini adalah hal penjual sepenuhnya, tidak berada dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang. Sehubung dengan jaminan tersebut di atas, penjual membebaskan pembeli dari segi tuntutan yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas tanah dan bangunan.

6.Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang penandatanganan akta jual beli

Penjual dan pembeli sepakat satu sama lain bahwa para pihak akan melangsungkan dan menandatangani akta jual beli mengenai tanah dan bangunan di hadapan pejabat pembuata akta tanah (PPAT).

7.Isi perjanjian pengikatan jual beli tentang perselisihan antara penjual dengan pembeli

Apabila terjadi perselisihan, perbedaan pendapatan maupun sengketa yang timbul sehubungan atau sebagai akibat dari perjanjian ini. Maka penjual dan pembeli akan menyelesaikan secara musyawarah.

Perlindungan Terhadap Konsumen

Menurut Shidarta (2000:136) perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberikan perlidungan kepada konsumen. Perlidungan konsumen yang dijamin oleh undang-undang perlidungan konsumen adalah, adayanya kepastian hukum terhadap segala perolehan kebutuhan konsumen. Posisi konsumen yang lemah harus dilindungi oleh hukum. Salah satu sifat dan tujuan hukum itu adalah memberikan perlidungan atau pengayoman kepada masyarakat.

Penyelesaian Sengketa Konsumen

Menurut Shidarta (2000:135) sengketa konsumen adalah sengketa berkenaan dengan pelanggaran hak-hak konsumen. Penyelesaian sengketa konsumen ternyata memiliki kekhasan, yaitu sejak awal para pihak yang berselisih, khusunya dari pihak konsumen, dimungkinkan penyelesaian sengketa itu mengikuti beberapa lingkungan peradilan, misalnya peradilan umum, atau konsumen memilih jala penyelesaian di luar pengadilan.

Penyelesaian di Peradilan Umum

Dalam kasus perdata di pengadilan negeri, pihak konsumen yang diberi hak mengajukan gugatan sebagai berikut :

  1. Konsumen yang dirugikan atau ahli warisnya yang bersangkutan.
  2. Sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.
  3. Lembaga perlidungan kinsumen swadaya masyarakat yang memenuhi syarat, yaitu berbentuk badan dan hukum atau yayasan, yang dalam anggaran dasar menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya konsumen dan melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya.
  4. Pemerintah dan atau instansi terkait jika barang dan atau jasa yang dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang besar dan atau korban yang tidak sedikit.

 

Penyelesaian di Peradilan Tata Usaha Negara

Keberadaan peradilan tata usaha negara sering dianggap sebagai unsur utama berdirinya suatu negara hukum eksistensi peradilan tata usaha negara sendiri relatif masih baru di indonesia. Dalam hal untuk memudahkan akses masyarakat, khususnya konsumen, dalam berhubungan dengan pelayanan aparat birokrasi negara, bertugas menerima pengaduan dari masyarakat atas kerugian yang dideritanya akibat perilaku penyelenggara pemerintah.

Penyelesaian di Luar Pengadilan

Dalam mengatasi berliku-likunya proses pengadilan, undang –undang perlindungan konsumen memberi jalan alternatif dengan menyediakan penyelesaian sengketa di luar pengadilan. Undang-undang perlidungan konsumen adalah Pasal 45 ayat (4), mengatur sebagai berikut :

Jika telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh jika upaya itu dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa.

Transaksi Perlindungan Konsumen

Pemahaman perlidungan konsumen lebih dimudahkan dengan tinjauan pada tahapan analisis transaksi konsumen. Tahap transaksi konsumen terdiri dari tiga tahap, yaitu :

  1. Tahap pra transaksi konsumen

Pada tahap ini, transaksi pembelian rumah tinggal belum terjadi. Konsumen bijak yang akan mengadakan transaksi pembelian tumah tinggal harus mempertimbangkan pembeliannya dengan mengkaitkan pada dana atau uang yang dimilikinya. Dengan demikian dalam tahap ini yang paling utama bagi konsumen ada informasi atau keterangan yang benar, jelas dan jujur serta akses untuk mendapatkannya dari pengembang haruslah benar materinya, yaitu memberikan keterangan yang benar berkaitan dengan bahan-bahan yang akan digunakan.

  1. Tahap transaksi Konsumen

Pada tahap ini terjadi proses peralihan kepemilikan dari pengembang kepada konsumen, dimana telah terdapat kecocokan pilihan dengan persyaratan pembelian serta harga yang harus dibayarkannya. Hal-hal yang menentukan adalah syarat-syarat perjanjian pengalihan pemilikan rumah tinggal tersebut. Dalam kaitan ini, perilaku pengembangan sangat menentukan, seperti penentuan harga produk konsumen, penentuan persyaratan perolehan dan pembatalan perolehannya, klausula-klausula, khususnya klausula baku yang mengikuti transaksi dan persyaratan –persyaratan penjaminan, keistimewaan atau keunggulan yang dikemukakan dalam transaksi dan persyaratan jaminan. Informasi itu dapat berupa informasi lisan maupun tulisan atau dengan menggunakan media elektronik dalam segala bentuknya.

  1. Tahap purna transaksi konsumen

Merupakan tahapan pemakaian, penggunaan dan atau pemanfaatan rumah tinggal yang telah beralih pemiliknya atau pemanfaatannya dari pengembang kepada konsumen.

 

KESIMPULAN

  1. Sistem Pre Project Selling yang banyak digunakan dalam pemasaran properti di indonesia, membuka banyak peluang bagi pengembang berspekulasi, bahkan sampai etika berbisnis tidak dihiraukan sama sekali, termasuk juga hal-hal yang menyangkut pemberian perlindungan hukum pada konsumen.
  1. Konsep dari pre project selling sebenarnya tidak hanya satu tes pasar untuk mengetahui bagaimana reaksi konsumen. Konsumen atau pasar telah merekam dalam memorinya tentang record pengembang, terutama siapa saja yang telah merugikan atau mengecewakannya, yang kemudian akan menjadi basis kekuatan konsumen properti dalam menyeleksi pengembangan.
  1. Perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh pengembangan yang memasarkan propertinya berdasarkan konsep pre project selling terhadap pengembangan dengan konsumen, dan surat perjanjian pengikatan jual beli yang dimaksud merupakan undang-undang bagi pengembang dan konsumen dengan segala akibat hukumnya.

Saran-Saran

Pengembangan patut memperhatikan nilai-nilai etika berbisnis, dan perlu dibentuk suatu lembaga yang mengatur secara rini tentang apa yang boleh dan apa yang tidak boleh dilakukan perusahaan pengembang dan individu-individu perusahaan pengembang.

 

Tugas Kelompok ( 2EB16 ) :

– M. Rezky Pratama ( 24212332 )

– Ade A. K ( 20212118 )

– Utomo ( 27212534 )

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s